据YS大数据统计，未来3年在全国将会有20000个社区要建成，而社区商业和人口是最匹配的商业，也是离生活最近的商业。在北京市规划国土委编制《建设项目规划使用性质、正面和负面清单》中，核心区限制各类用地调整为大型商业项目，鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
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数据很美好，现实很骨感
✦ 存量分析：近十年社区型购物中心存量年均复合增长率高达30%，行业规模扩张迅速
注：2019年新开业项目统计至2019年10月，同比数据与2018年10月作对比，下同
回顾2019上半年，沃尔玛关15家店，新华都处置29家亏损店，卜蜂莲花亏超14亿，苏宁48亿收购家乐福中国80%股权，长租公寓频繁曝雷，社区商业项目散售整售信息不断……大卖场撤退，零售巨头被收购，无人便利店退潮，而开发商、互联网大佬们纷纷转换角色，从以往的零售空间提供方转变成“美好生活服务商”，社区商业成为新的战略高地，究其原因：预计到2020年，全国住宅物业面积将达300亿㎡，中国社区服务消费将迈入万亿级市场，届时，社区商业消费品总额的比例将高达40%（国际上一般比例：60%以上）。城市核心地段商业的饱和，商业地产早已成为存量市场，消费升级让食品质量、生活品质越来越受关注，各地发展城市副中心…增量分析：近十年社区型购物中心增量年均增长率达29%，2015年后增长明显放缓
数据确实是很美好，但社区商业也不是一个免死金牌和广阔蓝海，虽然作为“家门口的生意”正激起商战的千层浪，但始终没有成势，始终没有摆脱Mall的阴影。
有这几个原因：
从最早的“社区商业O2O到2019年短暂火爆的社区团购”“只讲商业不讲社区、只讲生意不讲服务、只讲数量不讲质量、只讲效率不讲效果”的生意经，商户纷纷面临“在最短的距离抓不住消费者的心，社区店站稳脚跟略显困难”“住宅市场的调控持久稳步推进”和“投融资渠道的严格监管、缺钱成为商业地产主流”等筹资不利因素，“生鲜超市 餐饮 电影院 儿童教育”千篇一律的业态定位，“主打餐饮，但更迭快环境品类竞争不过大mall”“健身房、少儿英语等预付费机构跑路不断”等行业不利消息，“初做二房东包租时租金过于乐观、出价太高，对工程改造成本测算不足，项目空置率高”等招商运营难题，更加上“售后返租、散售仍有市场”这个社区商业发展毒瘤……以上种种都让社区倡导健康的生活方式，找回地域特色和人文内核，才是实现“美好生活一公里”的最佳路径的社区商业憧憬蒙上了较多阴影。
头部企业地产开发公司成为自持型品质社区商业项目的主要贡献者
当然，在一线城市的核心区，时下兴起的一批体量小，坪效高、业态组合灵活、可复制性强的“小而美”mini版本的社区商业项目最受关注，如万科的自营生鲜市集“鱼羊市集”“万物市集”、盒马的新业态“盒马菜市”、华润置地的第四个商业产品线“万象食家”、瀚立商业的“万有集市”、上海徐汇“宜林市集”和上海长宁的“愚园公共市集”……
品质生鲜菜场成为社区及邻里街坊关系维系的重要活动空间和客流入口时间步入2020年，社区商业一切还在探索中，尚未有一个成熟的高度的可复制的社区商业模式。如何通过空间场景、业态品牌、运营管理方面对客户、商家和社区三者进行有机“连接”，是社区商业成功的关键。
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莲塘河马里
盒马首个社区MLL
12月1日正式开业的面积4万平方米的“盒马里·岁宝”开业。这是继盒马鲜生、盒马菜市、盒马mini、盒马F2、盒马小站、Pick`n go之后，盒马落地的又一新业态，社区型购物中心。
在紧紧围绕社区和家庭的目标下，其容纳的商业形态包括超市、服饰百货、家政维修、儿童相关业态、早教娱乐、餐饮、健身等等。其中占比比较大的是餐饮和儿童相关业态。
莲塘盒马里，这是盒马全国第1个社区型购物中心。经营面积只有约2万平方，却进驻了60多个品牌，仅儿童品牌就有30多个。家庭客户是项目一大特色。
项目位于广东省深圳市罗湖区莲塘路168号。项目周边其家庭人口数量多，工作场景少，且各类人群混合度高，各等级消费人群均有渗透。
项目品牌及开业实景一进入盒马里，首先迎接顾客的就是一对情侣盒马公仔。值得一提的是，项目公共区域遍布盒马公仔。
11月30日，盒马里正式开业，现场有5只可爱的小盒马，吸引很多小朋友可以来找它们打卡喔~~
· 黑科技mall · 盒马APP一键点下单 真正实现O2O
盒马APP在这个mall是万能的，可以在商场内的餐厅点餐点外卖，也可以预约盒马生活管家服务，还可以在盒马APP上面下单优衣库的靓装，最快30分钟送到家。
项目品牌及开业实景（一楼）
零售和餐饮区域。主力店有优衣库和HUAWEI。最大的亮点在于不仅有一个集市，还有一个餐饮街区。
特别是在在服鞋方面，盒马里即将推出“盒适购”的试穿服务，消费者可以选择自己想要试穿的所有衣物，让盒马小哥免费送到家，试穿后，留下想要的并付费，把不想要的免费退回（叫快递小哥上门取退or有时间的时候到店自己退都可以）。
除了约翰彩虹、天美意等外，优衣库的“盒适购”将在明年1月份正式上线NIQLO也可以在盒马APP一键购买 下单盒马送到家。
社区商业O2O曾经的样式是不是很熟悉？
一楼全部品牌：奈雪的茶、肯德基、半饱江湖、大目火锅、顺德双皮奶、万利记、酷食塔、小贝肉夹馍、85度C、皮鲜生HI味花甲、大目火锅、蜀上签锅魁、利宝阁、菽心、南洋巴打、茶二、灡姨、壹点壹客、不二的居酒屋、鲨鱼点心、优衣库、百丽、天美意、KRUSTA、dx QYLITITY OUTLET、HUAWEI、六福珠宝、周六福、木槿生活、宝岛眼镜、LOHO、约翰彩虹、POP-UP STORE、市集；
盒马里选择将餐饮区放在一楼，显然更能保证商家的客流和满足用户“吃”的刚需、同时又有租金和营运收入的考量（莲塘餐饮租金达到7-15元/㎡·天）。同时考虑到单层不足1万的可租赁面积和岁宝百货较低的层高，餐饮区也被打造成为街区式、开放式场景，通过打破店强和无明显分割的布局更符合85后、90/95后的审美，也承载了一定社交功能。
· 60 品牌首进莲塘 ·
这些品牌商户进入到社区店中看中了社区用户的粘性，自然也推出了更符合社区用户的菜品配置。特别的是，不同于一般商场的餐饮区，盒马里的餐饮区会营业到每天晚上12时，成为真正的深夜食堂。
20 餐厅盒马APP一键点餐，
这是革美团、饿了么的命吗？！
① 利宝阁 · 点心茶居
丨早茶丨
③ 大目牛肉火锅
丨39年潮汕老店丨
在传统商场购物中心中也会设计顾客休息的地位，而对于“社区”定位的盒马里来说，这一休息地其实更应该开辟成为促进邻里感情的社交场所。所以，盒马里中用“茶室”代替了一般冰冷的座椅。
体量如此小的情况下如何保持线下社区商业mall“新鲜度”？盒马里也在商场中设置了由小商家组成的“集市”，以“短租”的方式交给个体小商家来发挥创造力。盒马里介绍，大约两周会更换一次市集商家。
项目品牌及开业实景（二楼、三楼）
二楼：安亲儿、海威逊、虫虫绘本、萌涂涂、优剪、in婴爱儿童摄影、WHALE\’C、gb好孩子、青青宝贝、PEPCO、ANNil、carlfit、智悦谷、孩乐谷、小天才、chouchoubaby、好孩子星站、盒马鲜生、万宁、苏泊尔、九阳、正鼎鑫、国际ctis、鲸致生活、国大药房、极享智能生活、河狸家、超级管家；三楼：虫虫绘本、小马快跑、城市轮滑、成长空间、编程猫、魔力健身、乐哈岛娃娃机、共享空间。
儿童乐园
⑧盒马鲜生 门店虫虫绘本馆
再来看其亲子业态，全部和儿童亲子相关的商家就有近30个，主要包括儿童零售、儿童亲子休闲游戏、儿童教育等。其实，对于传统购物中心而言，儿童业态（特别是教育方面）占比越来越高，也意味着空间资源的浪费可能也越高。盒马里的基本思路就是：通过线上下APP、盒马鲜生的众多手段加持，为线下儿童教育机构的头痛问题——拉新和服务家长及引客流到店，从而真正实现客流的收割，进而实现租金收益的保证。
事实上，在试营业的一周中，盒马里的初期答卷是购物中心客流持续增长，线上客流与线下客流持平；6个亲子教育商家在没有正式开业的情况下，已经拿到1000笔订单。
⑧ 虫虫绘本馆
丨亲子阶梯阅读区丨
亲子教育机构虫虫绘本馆在商场2楼和3楼的区域，比较流行的阶梯状的阅读区，逛累了还可以和孩子这里看看书，同时又可以让公共空间彻底得到复合利用和盘活。和不久前开业的上滨生活广场异曲同工之妙。
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轻餐及配套方面还有【顺德双皮奶】、【KRUSTA汉堡】、【LOHO】等60多家品牌入驻。
2楼：盒马管家
丨整个项目最大亮点之处丨
儿时记忆中弄堂里、老街道里，修鞋、修拉锁、配钥匙、擦鞋等匠人走街串巷的叫卖声，成为拉进邻里关系的重要场景和回忆。惊喜的是，盒马管家线上功能中还涵盖了旅游类目。
“超级服务台”亮相，盒马重构社区购物中心
不同于一般在物理和店铺上设置社区配套服务等社区便民服务，提供日常生活所需，盒马选择在二楼把这些内容装进APP。
真正彰显盒马里最大程度满足用户需求的地方是在二楼“盒马管家”服务台。它基本涵盖了家政保洁、衣物洗护、鞋包洗护、美容美甲、数码维修等业态。用户甚至可以在这里预约手机贴膜、皮带打孔、钥匙配新等服务。
在生活服务中，最大的亮点其实在于通过数字化连接，利用盒马APP，这些服务除可提前预约外，也可以享受到家取件送件等服务。更便捷是，在换季时，再也不用抱着一家人的厚羽绒服或者鞋送到洗衣店和护理店了。
在试营业的一周中，虫虫儿童绘本已经成为盒马里中的“销冠”，其会员课程订单已经超过在其他地区两倍的数量。
3楼设立“共享空间”， 相当于一个“云教室”，除了编程猫、虫虫绘本、青青宝贝、婴爱摄影、萌涂涂、城市轮滑这些内部商家外，还吸引了澳门科技大学、学而思等外部商家一起使用。盒马里根据线上预约情况进行课程安排，最大程度利用空间资源。
3楼设立的“共享空间”，目前开业状态不一。
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盒马为什么做社区MLL
社区商业一切还在探索中，尚未有一个成熟的高度的可复制的社区商业模式。如何通过空间场景、业态品牌、运营管理方面对客户、商家和社区三者进行有机“连接”，是社区商业成功的关键。盒马给出的答案是数字化：菜场 app，线上加线下（其实质就是O2O）通过空间和线上的连接，最终高频率（社区配套便民服务）的消费场景赋能，进而真正把周边1.5-3km范围内的客户牢牢锁住，客流和流量为王的时代，这也是社区商业真正让大盒子、大mall们忌惮的地方。
从2019年开始，盒马在不断孵化新业态，除盒马鲜生外，盒马菜市、盒马mini、盒马F2、盒马小站、Pick`n go都在不同场景下营运而生，这一次是社区购物中心盒马里。
盒马鲜生已经完成了关于“吃”的新零售。其标准是所有商品可被数字化，信息流、物流、支付系统全部打通，线上线下场景均建立了成熟的场景。接下来，就是要将盒马鲜生的能力延续到吃穿住行各个方面的生活服务上面去。
盒马里·岁宝开业首日
盒马鲜生线上销售在上海达到70%以上，这个Mall，盒马希望所有线上订单也会在未来一年里达到30%甚至50%以上，这对整个Mall的坪效会发生翻天覆地的变化。
用技术去改变零售业，基于场景重新构建、重新定位消费者需求，我们认为，新消费跟新零售，是驱动商业的两个核心因素。
盒马将数字化的应用可以让社区购物中心们真正“苏醒”，我们将拭目以待。对阿里，对盒马，在这个商业地产寒冷的冬季里，我们愿意去努力，去尝试，去相信我们相信这一定是社区商业的未来！
盒马里·岁宝
– 地址 –罗湖区莲塘路168号
– 交通 -公交站：莲塘、莲塘路口、聚宝莲塘路口、聚宝路口
图片来源：冯贺
文字编辑：社区商业君 盒马鲜生
END
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